Asociación Popular de Ahorros y Préstamos - FiduAPAP

FiduAPAP, es la linea de negocios de la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos que ofrece el servicio de administración fiduciaria a nuestros clientes corporativos, poniendo a su disposición un manejo familiar y confiable de esta herramienta financiera.

CONOCE MÁS

Es un acto basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el Fideicomitente y el Fiduciario, donde el Fiduciario administra fielmente los bienes transferidos por los Fideicomitentes, en estricto apego a sus instrucciones y en favor de los Fideicomisarios o Beneficiarios. Según la Ley 189-11 se define como sigue: "Es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jurídicas, llamados fiduciarios, para la constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administración o disposición será ejercida por el o los fiduciarios según las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomsarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la extinción del fideicomiso, a la persona designada en el referido acto o de conformidad con la Ley."

Fideicomitente, Fiduciario, Patrimonio Fideicomitido y Fideicomisario o beneficiario

VIDEO INSTRUCTIVO

FiduAPAP

Terminos frecuentes

Fiduciario

Es la persona jurídica autorizada por la presente ley para fungir como tal, que recibe los bienes dados o derechos cedidos en fideicomiso para cumplir con ellos las instrucciones del o de los fideicomitentes. APAP estará ofreciendo a sus clientes los servicios de fiduciarios.

Fiduciaria

Es la entidad que recibe los bienes o derechos del Fideicomitente para la constitución del patrimonio separado y su administración.

Fideicomitente

Es la persona física o jurídica que transfiere derechos de propiedad u otros derechos reales o personales al o a los fiduciarios, para la constitución de uno o varios fideicomisos. En otras palabras, el fideicomitente es el cliente de APAP que desea crear un fideicomiso.

Fideicomiso

Es un patrimonio separado administrado por la Fiduciaria según las instrucciones del fideicomitente a favor de una o varias personas llamadas fideicomisarios o beneficiarios. El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente en el acto constitutivo que da origen al mismo.

Fideicomisario

Persona Física o Jurídica a favor de quien el o los fiduciarios administran los bienes aportados en fideicomiso. El Beneficiario es quien recibe los beneficios del Fideicomiso durante su vigencia. El Fideicomisario, que a su vez puede ser Beneficiario recibe el resultado una vez liquidado el Fideicomiso.

Patrimonio Fideicomitido

Está constituido por los bienes y derechos transferidos a favor del fideicomiso y los frutos generados por el mismo.

Fideicomiso de Preventas

En algunos esquemas se contrata la fiduciaria únicamente para la administración de los recursos de las cuotas de las preventas inmobiliarias de modo tal que el objeto del contrato de este tipo de negocios se limita a recibir los recursos de los futuros compradores en una cuenta especial para el proyecto, y entregarlos al constructor una vez se cumplan los requisitos técnicos, jurídicos y financieros establecidos en el acto del fideicomiso en el término fijado en el mismo.

Solo en este caso la Fiduciaria entrega los recursos al constructor; de lo contrario los devuelve a cada comprador junto con sus rendimientos.

Esquema de Fideicomiso de Preventa

Le permite al constructor/promotor comercializar su proyecto y explorar su visibilidad sin tener que invertir grandes cantidades de dinero, incluso sin tener que comprar el lote en algunos casos.

Les da seguridad y transparencia a los futuros compradores en la administración de los recursos

Se obtiene rentabilidad de los recursos recaudados mientras se destinan a su fin

Transparencia y seguridad que genera a los compradores el producto. Se animan a comprar antes. Actualmente por desconfianza, solo compran el producto cuando está avanzado

Fideicomiso de Administración de Solares

A través de los fideicomisos de administración, cuando se trata de administración de bienes inmuebles, el fiduciario se encarga de celebrar contratos de arrendamiento, cobro de rentas, etc.

Específicamente, el objetivo del fideicomiso de administración de solares es la constitución de un patrimonio autónomo al cual se transfiere un solar para que sobre el mismo se adelanten gestiones previas al desarrollo de un proyecto de construcción o se dé el cumplimiento de una promesa de compra y venta, pudiendo el fideicomiso actuar por cuenta del fideicomitente como comprador o vendedor del lote del terreno.

Tiene por finalidad que el patrimonio autónomo administrado por la Fiduciaria sea el titular jurídico del bien que se le transfiere. este contrato tendrá implícita la condición de modificación a un fideicomiso inmobiliario en el evento en que se hayan cumplido las condiciones del contrato de preventas y siga el desarrollo del proyecto de construcción.

Para el comprador del solar, que en este caso es el constructor/promotor, se le garantiza la adquisición del lote y puede iniciar su comercialización mientras la Fiduciaria te transfiere el inmueble o lo registra como fideicomitente

El solar que debió ser transferido libre de cargas y gravámenes o limitaciones de dominio queda protegido de cualquiera de estos mientras se dan las condiciones para que el mismo se convierta en Fideicomiso Inmobiliario y pueda iniciar el proyecto de construcción.

Este contrato podrá tener la implícita la modificación a un fideicomiso inmobiliario si se dan las condiciones establecidas en el contrato fiduciario

Fideicomiso Inmobiliario integral

Según definición del artículo 58 de la Ley 189-11, los fideicomisos de inversión inmobiliaria son patrimonios independientes gestionados por una entidad administradora o fiduciaria, por cuenta y riesgo de los fideicomisarios, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. Adicionalmente pueden adquirir bienes y raices para la generación de plusvalías.

En este esquema, la fiduciaria se obliga no solo a administrar los recursos de preventas inmobiliarias de los futuros compradores de bienes inmuebles en una primera etapa, sino también, una vez cumplidas las condiciones de punto de equilibrio definidas en el contrato, a administrar los recursos aportados en la etapa de construcción del proyecto y de hacer los pagos, suscribir todos los documentos legales a que haya lugar y realizar la venta de las unidades finales.

Una vez, en el Fideicomiso de Preventas o en la Etapa Inicial del Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria, el constructor cumple con las condiciones jurídicas, técnicas y financieras establecidas según sea el caso:

El fideicomiso de preventas se transforma mediante una adenda en uno de inversión inmobiliaria, o
Desde el primer momento está establecido que el recaudo de preventas sea la primera etapa de este fideicomiso y que una vez cumplidas las condiciones definidas, se inicia la segunda etapa o etapa de construcción, o
Los recursos del fideicomiso de preventas se transfieren a un fideicomiso de administración donde se encuentra el solar

En cualquiera de las tres modalidades, el objeto del contrato y su finalidad es el mismo. Se recibe en el patrimonio autónomo constituído.

Esquema de Fideicomiso inmobiliario Integral

Otorga transparencia a los integrantes del proyecto (constructor, promotor, gerente, dueño del solar, invercionistas) sin necesidad de constituir una sociedad para el desarrollo del proyecto.

Principalmente en los proyectos donde hay diferentes inversionistas en cada proyecto, este fideicomiso cobra especial importancia. El patrimonio autónomo es un sustituto de una sociedad pero en mayor flexibilidad, facilidad de constitución y con muchos menos costos.

Genera confianza a los interesados en comprar las unidades inmobiliarias, pues le van a desembolsar los dineros a una entidad que les garantiza que si no se cumplen las condiciones para la construcción, los dineros se los devuelven junto con sus rendimientos, y si se cumplen las condiciones, los dineros no se van a desviar de su finalidad

Para el constructor y/o desarrollador, este fideicomiso le permite no tener que desembolsar el precio del solar hasta tanto no se confirme la viabilidad comercial (porcentaje de preventas) y se hayan obtenido todas las licencias y permisos para iniciar la construcción

Facilita el acceso al crédito; el patrimonio autónomo puede endeudarse para no afectar la capacidad de endeudamiento de los Fideicomitentes.

El fideicomiso puede servir como fuente de pago a los acreedores financieros o a otro tipo de beneficiario de pago.

Genera confianza en la destinación especifica de los recursos de los compradores al proyecto.

Genera beneficios tributarios a los compradores de los Proyectos de Viviendas de Bajo Costo.

Fideicomiso en Garantía

El fideicomiso en garantía consiste de en la transferencia irrevocable de la propiedad de uno o varios bienes, que efectúa el fideicomitente, a un patrimonio autónomo, con la finalidad de asegurar el cumplimiento de obligaciones propias del fideicomitente o de terceros, a favor de uno o varios acreedores.

La fiduciaria expide un Certificado de Garantía a favor del acreedor o acreedores garantizados en el que se indica el valor del fideicomiso que ampara la correspondiente obligación. Los bienes transferidos dejan de ser propiedad del fideicomitente y salen de su patrimonio para conformar un patrimonio autónomo afecto, únicamente, a las obligaciones garantizadas por el contrato del fideicomiso.

El bien o bienes solo se restituyen al fideicomitente cuando se cumplan las obligaciones garantizadas a favor del acreedor y a la terminación del contrato.

De tal forma, los bienes así transferidos no podrán ser “perseguidos” por acreedores futuros del fideicomitente, por lo que en el evento del inclumplimiento de la deuda garantizada por parte del fideicomitente, el fiduciario como propietario del bien o bienes transferidos, y ante requerimientos del acreedor garantizado, tiene plena capacidad para hacer efectiva la garantía a favor del beneficiario o beneficiarios del contrato fiduciario, sin tener en cuenta otros acreedores.

La garantía se realiza de conformidad con las instrucciones contenidas en el contraro mediante la venta o remate de los bienes fideicomitidos para que con si producto, o mediante la dación en pago, se cancele el valor de las obligaciones garantizadas.

Esquema de Fideicomiso de Fuente de Pago

Beneficios para el acreedor o acreedores, en la medida que el bien o los bienes salen al patrimonio del adeudo, no pueden ser perseguidos por otros acreedores

La ejecución de la garantía se realiza de conformidad con las definiciones establecidas en el contrato fiduciario, lo que resulta más ágil que su cobro por vía judicial.

Los bienes se realizan en condiciones de mercado, mediante avalúos realizados por expertos.

Se garantizan simultáneamente varias obligaciones con el mismo o diferente acreedor, con lo que se maximiza la capacidad de respaldo de los bienes.

Facilita la rotación del crédito, porque con la garantía de un mismo cliente pueden avalarse varios acreedores y por otro su sustitución se realiza a través de cesiones de derechos y expedición de nuevos certificados de garantía

Fideicomiso de Fuente de pago

Es el fideicomiso a través de cual el cliente (solicitante del crédito) cede a un patrimonio autónomo los derechos económicos de la fuente de ingresos que ha ofrecido pignorar a favor del acreedor como respaldo para el pago del crédito.

La fiduciaria actúa como administradora del patrimonio autónomo constituido y, por tanto, se encarga de recaudar directamente el flujo de ingresos como “dueña” de la fuente de ingreso cedida y hacer los pagos directamente al acreedor como principal beneficiario de los mismos.

El pago de las obligaciones se satisface hasta la concurrencia de los recursos que efectivamente ingresen al fideicomiso.

Esquema de Fideicomiso de Fuente de Pago

Evita que el cliente desvíe los recursos que constituyen la garantía para otras finalidades distintas al pago de la obligación de crédito. Asegura que los ingresos sean destinados prioritariamente al pago de la obligación

Protege los recursos del Patrimonio Autónomo, de las acciones de otros acreedores del fideicomitente. Protege los ingresos pignorados de embargos y otras acciones judiciales de otros acreedores del cliente.

Permite tener información periódica sobre el desempeño de la fuente de pago para poder tomar correctivos a tiempo. Se ejerce control periódico sobre evaluación del volumen de dichos ingresos y su evaluación sobre si estos van a ser suficientes para el pago de la obligación.

En caso de proyectos, los desembolsos del crédito a los proveedores se realizan previa verificación de acta de avance de obra y presupuesto aprobado por el acreedor, previniendo así el desvío del mismo.

Evita la carga administrativa que debe dedicar el acreedor al control de los recaudos de la fuente de ingresos pignorada (control de la garantía).

Es un complemento a las garantías reales exigidas por el acreedor.

Genera confianza al acreedor y le facilita a la empresa la obtención del crédito.

Fideicomiso de Administración y Pagos

Las entidades públicas y/o las grandes empresas usualmente contratan la ejecución de sus proyectos. En unos casos, contratan la presentación de servicios logísticos. En otros la construcción de obras de infraestructura, instalación y mantenimiento de equipos y/0 el suministro de insumos y materiales.

En contratos de cierta magnitud, la empresa contratante pacta la entrega anticipada de total o de una parte de los recursos del contrato.

Para garantizar que estos recursos sean destinados al proyecto contratado y no se desvíen del objetivo, las entidades o grandes empresas (contratante) les exigen a los contratistas que los maneje a través de un esquema fiduciario de administración y pagos.

¿En qué consiste el esquema fiduciario?

Por exigencia de la empresa contratante, el contratista suscribe un contrato de fiducia de administración y pagos. De este modo, los recursos del contrato (el anticipo o totalidad), son entregados por la empresa o entidad contratante directamente a APAP, quien se encarga de administrarlos de acuerdo con las instrucciones establecidas en el contrato de fiducia el cual es avalado por la empresa o entidad contratante. Dichas instrucciones se referirán principalmente a las condiciones que debe verificar Fiduciaria APAP para el desembolso de los recursos al contratista o a los subcontratistas, las cuales son definidas en conjunto con la entidad o empresa contratante.

El sector público puede utilizar la fiducia para darles un manejo profesional y transparente a los recursos públicos. Adicionalmente puede delegar en las fiduciarias, actividades que buscan reducir su carga operativa y administrativa. Los fideicomisos de administración y pagos de programas o proyectos en donde el fideicomitente es una entidad pública. Los anteriores son solo algunos ejemplos que permiten ver el gran campo de aplicación que pueden tener en República dominicana los fideicomisos de administración y pagos.

Esquema de Fideicomiso de Fuente de Pago

Total seguridad en el manejo de los recursos entregados para el desarrollo del proyecto o el suministro de un bien o servicio

Protección de los recursos mantenidos en fideicomiso para controlar el avance financiero del proyecto.

Información permanente sobre uso de los recursos para controlar el avance financiero del proyecto.

Inversión segura y profesional de los recursos mientras se destinan al proyecto los cuales se constituyen en fuente adicional de financiación del contrato.